¿Qué es mejor, comprar o alquilar?
He preparado una lista con los pros y los contras.
A favor de alquilar
Alquilando compras tiempo. La estrategia funciona a dos niveles. El primero es darte posición, en esta partida de póker, para entrar cuando caigan los precios. Los boomers lanzan el farol cubiertos con su pensión, pero tarde o temprano tendrán que vender para pagarse la residencia. Tu carta negociadora pasa por dejar claro que no tienes prisa. Cuanto más tiempo te des, mas información llega. Espera con paciencia y la ganga será revelada. El segundo es la libertad de movimientos. Alquilando no te comprometes. Si te cansas del trabajo, te tomas un año sabático. Si el barrio se degrada, te sales del gueto. La opcionalidad, darte el mayor número de alternativas, es determinante al inicio de tu carrera. No sabes dónde se esconde la oportunidad, pero quieres ir con todo cuando aparezca. La hipoteca compromete tu mejor movimiento, en los costes hundidos y en la mentalidad de terratinente. No persigues la oportunidad porque crees que ya resolviste el problema. Ramit Sethi, mi bloguero financiero favorito, presumía de un fin de semana sin limpiar piscinas ni pintar paredes. Él, pagando el alquiler, derivaba los problemas al casero. El sábado en Leroy Merlin y el domingo arreglando un retrete. El fin de semana boomer perfecto. Las reglas sociales, por suerte, cambian. Los símbolos de estatus de nuestros padres fueron el ladrillo y los estudios universitarios. Así funcionaba el mundo en los ochenta («estudia y cómprate una casa») pero la idealización generó la burbuja y la fórmula se quedó obsoleta. La valoración de los inmuebles es una fumada y los grados nada valen desde que, fuera de las ingenierías, decidieron regalarlos. Me da igual el IBI que pagas o los diplomas que coleccionas en tu ridículo despacho. No eres tus propiedades, ni las mierdas que financias a 72 meses. Tampoco eres la larga lista de títulos en tu huida hacia adelante. No eres nada de lo que posees. El único símbolo de estatus es el control del tiempo.
En contra de alquilar
Todo lo arriba mencionado carece de valor si se seca el mercado. Sin oferta de alquiler, el inquilino pierde el poder de negociación. Alquilando esperas sentado la oportunidad, pero la estrategia no funciona si quemas los ahorros en una mensualidad prohibitiva. No hay opcionalidad sin flujo de caja positivo. El mercado del alquiler ha desaparecido por culpa de la nefasta regulación. Estás desprotegido, no por la avaricia de los caseros, sino por la estupidez de los políticos. Los contratos perdieron validez cuando las leyes quisieron reforzarlos. Antes bastaba con un apretón de manos. Ahora no duermes tranquilo ni con la firma del notario. Alquiles o compres, lo que te mata es la inseguridad jurídica. Es una sociedad sin reputación en la que nadie se fía de nadie. Vivimos en un país en el que no se respeta la propiedad privada y esa incertidumbre dispara los precios. Todo se solucionaría con leyes estables y competencia entre ofertantes pero los políticos prefirieron cargarse los mercados. Se dieron cuenta que nacionalizando la provisión tendrían al manso pueblo vigilado. Tristán habla de los inalquilables, en una sobreprotección que perjudica a los más vulnerables. Si no puedes echar a una madre soltera, entonces no la quieres en tu casa. Estoy convencido que los grandes tenedores votan a Podemos. Si nada se construye, sube el precio del activo. Ellos pueden instalar la puerta blindada. Ellos pueden filtrar a los buenos inquilinos. El gorrión se cuela en el barrio del obrero, en el humilde piso que la abuela necesita para complementar su pensión de 600 euros. Ricos y okupas protegidos por el sistema, mientras las familias trabajadoras, los ciudadanos honestos, sufren el expolio de sus rentas. Se cumple el plan fijado en Davos: la completa aniquilación de la clase media.
A favor de comprar
La vivienda en propiedad es fuck you money. La tranquilidad, que nadie te toque los huevos, es lo que busca el propietario. Lo sabía John Goodman en The gambler. «Si estás arriba con dos millones y medio cualquier capullo en el mundo sabe qué hacer. Te compras una casa con un tejado de 25 años, un indestructible utilitario japonés y metes el resto al 5 por ciento para pagar tus impuestos». Robert de Niro defendía en Heat el punto contrario, pero tú no necesitas ese líquido, si no eres ladrón de bancos. La opcionalidad del alquiler tiene sentido al principio de tu carrera, pero llega un momento en el que la vida te pide compromiso. También con el ladrillo. Si aparece un buen precio, cierra las opciones. El boomer tuvo suerte de pillar un activo poco líquido. El impuesto de transmisiones genera una inesperada ventaja. Todas las carteras suben a largo plazo pero los que mueven por aburrimiento se cargan la ganancia. Regresamos al debate del retorno del capital. En este mercado competitivo, los trabajadores apenas pueden diferenciarse. El capital físico, los pisos y las fábricas, no son tan fácilmente replicables. La estructura fiscal beneficia lógicamente a las clases dominantes: 40% para el que trabaja y 20% para el que toma el sol en la hamaca. Mi principal duda sigue siendo el precio. El ladrillo se ha disparado por tres decisiones demenciales: las trabas políticas en la construcción, la inseguridad jurídica en el alquiler y los tipos de interés negativos. Piensa mal y acertarás. Los buitres te alquilan su VPO soviética para asegurarse el voto cada 4 años, cocinaron la burbuja para tenerte controlado. Aquí una idea loca para abaratar el precio: construir más casas. Mi Ministerio de Vivienda trabajará sobre tres ejes: liberalización del suelo, transporte público de calidad y contratos inquebrantables. Yo, igual que Arrese, quiero un país de propietarios.
En contra de comprar
No es oro todo lo que reluce. Hablamos de una inversión en la que, ya de entrada, palmas un 10%. Añádele luego los gastos del notario. El listo que presume de pelotazo curiosamente deja fuera los impuestos. Si lo que quieres es vincular tu cartera al ladrillo, un fondo es mejor mecanismo. Te ahorras lo de enderezar entuertos y desfacer agravios con okupas de Syldavia. Comprando te la juegas con las externalidades. Los vecinos son una caja de bombones, nunca sabes si te tocará una afable anciana o un traficante de armas. La due diligence es limitada, la regla social prohibe preguntarle a la pareja del quinto si quieren ser padres. No me gusta la cartera boomer (98% ladrillo y 2% Santander) en este marco legal arbitrario. No te das cuenta pero la tuya es una posición vulnerable. Cuando necesiten el dinero, tasarán los activos que no tienen patas. Yo invierto feliz en oro y capital humano, no quiero cosas que no puedan cruzar la frontera andorrana. Las reglas cambian sin previo aviso. La Generalitat modificó la definición de gran tenedor. De 10 a 5 propiedades. En pocos años será el que tenga un piso de 100 metros cuadrados. Si la cosa se pone fea, tus rentas serán expropiadas. Ya lo hizo Franco congelando alquileres. Dictadura o democracia, los mismos resultados. No me gusta lo que veo y minimizo exposición. El precio bajará por dos motivos: la pirámide poblacional y la escasa productividad. El mercado inmobiliario está correlacionado con la riqueza de los ciudadanos y el PIB español lleva años estancado. Es simple: si los trabajadores no generan, no pueden gastárselo. Hasta ahora lo hacían a crédito pero se terminó la fiesta del dinero barato. El ciudadano medio solo puede comprar con la hipoteca a 80 años. No es sostenible. No caerá el país, caerá el ladrillo.
Joan Tubau — Kapital
Kapital Social
La comunidad privada de Kapital.
Ahora con un 20% de descuento.
